안녕하세요.
오늘은 부동산 기초 용어인 LTV, DTI, DSR 뜻과 계산하는 법에 대해 알려드리는 시간을 갖고자 합니다.
오래전 한 경제신문을 읽으며, LTV 규제, DTI 규제 등의 단어가 나와서
'LTV, DTI가 뭐지?' 하며 그 뜻을 인터넷에 검색해보았던 기억이 납니다.
요즘에는 부동산에 관심 있는 분들이 많아지면서 그 뜻을 알고 계시는 분들도 많을 텐데요.
그만큼 부동산 세계에서 매우 기초적인 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해 포스팅하겠습니다.
자 그럼 시작해볼까요?
LTV (주택담보인정비율)
LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로 '주택담보인정비율'이라고 부릅니다.
LTV는 주택을 담보로 대출 가능한 최대 대출한도를 의미하는데,
즉, 내가 '주택을 담보로 얼마나 돈을 빌릴 수 있는가?'에 대한 비율이라고 보시면 됩니다.
금융기관에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때, 실제 부동산 가치 대비 얼마까지 대출을 해줄지에 대해
비율로 표시한 것이라고 할 수 있습니다.
LTV는 지난 2000년 부동산 투기 과열을 방지하고자 하는 취지로 정부의 부동산 정책이 시행되면서 도입된 제도입니다.
최근 부동산 투기 과열로 인해 그 기준이 매우 강화되고 있기 때문에
부동산 매매를 염두에 두신 분이라면 반드시 알아야 하는 개념입니다.
*예시 1. 시가 6억 원 주택, LTV 50% 적용, 전세입자가 2억 원에 살고 있는 경우의 대출 가능 금액은?
이 경우에는 LTV가 적용된 대출 가능 금액에서 세입자의 전세 보증금을 뺀 금액만 대출이 가능합니다.
대출을 해주는 은행 입장에서는 전세입자가 선순위 채권자가 되기 때문에 이를 감안하여 대출 금액을 정하는 것입니다.
최종적으로 계산해보면, (6억 원 × 50%) - 2억 원 = 1억 원까지만 대출이 가능합니다.
*예시 2. 시가 8억 원 주택(서울), LTV 60% 적용, 방이 2개인 집을 담보로 대출할 경우 대출 가능 금액은?
이 경우와 같이 담보로 잡을 주택에 방이 있다면 은행은 방 개수만큼 소액임차인 최우선변제금액을 제하고 대출해줍니다.
예를 들어, 집주인이 대출을 받은 후 각각의 방에 세를 놓았는데, 집이 경매에 넘어갈 경우,
세입자는 다른 어떤 권리보다 앞서 최우선변제금액을 받을 수 있습니다.
따라서 은행은 이를 제하고 대출 금액을 정하는 것입니다.
참고로 최우선변제금액은 지역에 따라 기준이 상이하므로 별도로 확인해보시기 바랍니다.
최종적으로 계산해보면, (8억 원 × 60%) - (3400만 × 2) = 4억 800만 원까지 대출이 가능합니다.
DTI (총부채상환비율)
DTI는 Debt To Income의 약자로 '총부채상환비율'이라고 부릅니다.
DTI는 연간 총소득 대비 원금 및 이자가 차지하는 비율을 의미합니다.
즉 '대출을 하는 개인이 얼마나 잘 대출을 갚을 수 있느냐?'를 수치화한 비율이라고 할 수 있습니다.
대출상환금액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 규제하기 위한 제도라고 생각하시면 됩니다.
따라서 부동산 매매 시 개인은 LTV 최대한도로 대출을 받을 수 있지만, 이 금액이 DTI를 넘으면 대출이 불가하고,
반대로 DTI가 아무리 높아도 LTV를 넘어서면 대출을 받을 수 없습니다.
*예시. 연소득 5000만 원이고, DTI가 50%라면?
이 경우에는 매년 갚아야 할 원금과 이자가 2500만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한합니다.
DSR (총부채원리금상환비율)
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 '총부채원리금상환비율'이라고 부릅니다.
비교적 최근인 2018년부터 새롭게 도입된 제도로 'DTI와 무슨 차이지?'라고 생각하시는 분들도 계실 텐데요.
DSR은 연간 총소득 대비 전체 대출에 대한 원리금 상환액 비율을 의미합니다.
즉, 주택담보대출의 원리금만 계산하는 DTI와 달리 주택담보대출 외 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등
개인의 모든 대출 원리금을 반영하기 때문에 DTI보다 더 까다로운 편입니다.
*예시. 연소득이 5000만 원이고, 매년 갚아야 할 원리금 상환액이 1000만 원이라면?
이 경우에는 DSR이 25%입니다. 만약 은행의 DSR 한도가 50%라면 25%(50%-25%)에 해당하는
1000만 원을 추가로 대출받을 수 있습니다.
부동산 대출의 경우, 규모가 워낙 크다 보니 직접 계산하는 것도 굉장히 복잡한 일인데요.
간단하게 계산이 가능한 DTI, DSR 계산기도 함께 소개해 드립니다.
자세한 내용은 아래 포스팅을 바로 참고해주세요!
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[부동산 Q&A] DTI, DSR 계산기로 간편하게 계산하기
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오늘은 부동산 기초 용어인 LTV, DTI, DSR 뜻과 계산에 대해 알아보았습니다.
부동산 열기가 지속적으로 뜨거워지면서 정부의 부동산 규제도 강화되고 있는 시점인데요.
부동산 매매를 염두에 두고 계신 분들은 잘 참고하셔서 계획해보시기 바랍니다.
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